Immobilier : Opérations de détourage, de refinancement, de transmission

L’immobilier qu’il soit professionnel ou patrimonial peut être détenu selon différentes modalités juridiques lesquelles dépendent le plus souvent des contraintes de financement qui se sont imposées lors de l’acquisition du bien.

Le dirigeant d’entreprise peut ainsi détenir l’immobilier d’exploitation en direct, via une société au sein de laquelle il est associé ou encore par l’intermédiaire d’une société du Groupe opérationnel qu’il dirige.

Lors de la cession de son patrimoine professionnel, le dirigeant peut être contraint de « sortir » l’immobilier du périmètre de reprise de son Groupe opérationnel parce qu’il souhaite conserver une source de revenus complémentaire et pérenne ou encore parce que le repreneur n’entend pas reprendre les actifs immobiliers en raison de contraintes de financement ou de stratégie de développement.

Dans pareille situation, il convient de réaliser des opérations dites de « détourage » immobilier pour permettre au dirigeant de récupérer la propriété de l’immobilier détenu jusqu’alors par l’intermédiaire de son Groupe opérationnel.

Le plus souvent, ces opérations prennent la forme de cession (cession des titres de la foncière propriétaire du bien immobilier ou cession de l’immeuble) au bénéfice d’une structure dédiée qui va lever une dette financière pour financer l’acquisition.

Les opérations de détourage soulève des enjeux forts en terme de valorisation vis-à-vis des éventuels associés minoritaires et de l’administration fiscale lesquels seront sensibles à la mise en œuvre d’une juste valeur pour la réalisation de l’Opération.

L’OBO (« Owner Buy Out » ou « vente à soi-même ») est une opération qui consiste à créer un véhicule d’investissement destiné à racheter ses propres biens avec des objectifs multiples :

• Recharger un emprunt sur le patrimoine existant
• Dégager des liquidités issues de son propre patrimoine
• Maîtriser la fiscalité des revenus issus du patrimoine
• Transmettre son patrimoine dans un cadre fiscal maitrisé.

L’OBO est une opération patrimoniale qui consiste à se racheter son propre patrimoine pour dégager des liquidités, profiter du levier du crédit, transmettre à ses ayants-droits tout en limitant sa fiscalité.

En matière immobilière, l’opération d’« OBO » consiste – pour le propriétaire du bien immobilier – à procéder à sa cession au profit d’une nouvelle société (ci-après « la Foncière ») au sein de laquelle il détient la majorité du capital avec son groupe familial.

Pour réaliser l’opération, la société s’endette auprès d’un établissement bancaire à hauteur du prix de cession afin de financer l’acquisition du bien objet de la cession.

La constitution d’une Foncière est en outre un outil d’une redoutable efficacité pour anticiper la transmission de votre patrimoine en faveur des ayants-droits. Il suffit en effet de les associer au capital de la société à constituer qui réalise l’acquisition du bien immobilier.

Au surplus, la mise en place d’une Foncière détenant un patrimoine immobilier représente un avantage en matière de transmission, en ce qu’elle permet d’éviter une situation d’indivision entre les ayants-droits tout en vous permettant d’organiser et de maitriser la gouvernance des biens objets de la transmission.

De plus l’affectation de certains biens à des associés spécifiques peut également être envisagée par la mise en place de plusieurs foncières dédiées.
Enfin, l’Opération peut permettre de vous réserver un usufruit viager sur tout ou partie des parts lequel rejoindra automatiquement la nue-propriété en franchise de droits de succession.

L’efficacité des opérations de refinancement immobilier repose sur la juste évaluation des actifs immobiliers compris dans le périmètre de l’opération. A défaut, l’opération pourrait être exposée à des difficultés de financement et à un risque fort de contestation de la part de l’Administration fiscale dont les conséquences peuvent s’avérer extrêmement dommageables.

Les nombreuses règles qui encadrent la donation imposent une juste évaluation de la valeur des biens immobiliers transmis pour permettre la réalisation de l’opération dans un cadre sécurisé.

En effet, les donations dont les montants déclarés seraient litigieux pourraient avoir des conséquences aussi bien au niveau familial que fiscal.

Pour mémoire, la donation est l’acte par lequel une personne donne, de son vivant, un bien à une autre personne. Elle peut porter sur tous types de biens : il peut s’agir de biens immobiliers, de meubles, d’une somme d’argent ou encore de titres de société.

Pour que la donation soit valable, plusieurs conditions devront être réunies.

En particulier, la donation peut, en principe, être faite à la personne de son choix. Il existe toutefois une limite en droit français et pas des moindres puisque les biens donnés ne devront pas dépasser la part réservée à certains héritiers. Ainsi, la quotité disponible, c’est-à-dire la part qui dépasse la part héréditaire et qui peut être donnée librement, dépend du nombre d’enfants.

Ainsi, si les parents ont :

• un seul enfant : la quotité disponible représente la moitié de l’héritage
• deux enfants : la quotité disponible sera d’un tiers
• trois enfants et plus : un quart pourra être donné à tout autre personne.

Par ailleurs, il n’est pas possible de déshériter un de ses enfants. Chaque enfant doit être assuré de sa part réservataire. Les parents pourront tout de même privilégier l’un de leurs enfants en « jouant » sur la quotité disponible. Attention toutefois, aux litiges et contestations dans ce cas.

Lorsque la donation porte sur une somme d’argent, il est facile de s’assurer de l’équité des montants versés entre les enfants.

Lorsque la donation porte sur des biens immobiliers, l’équité est souvent plus difficile à mettre en œuvre. Que la donation porte sur un bien ou plusieurs biens immobiliers, le montant indiqué ne sera pas sans incidence.

En effet, des parents disposant, par exemple, de trois biens immobiliers, vont répartir ce patrimoine entre leurs trois enfants. L’un des enfants recevra un appartement de type deux pièces avec vue sur océan à Biarritz, un autre une maison à Cahors et un troisième un terrain à Bandol.

Les parents croyant faciliter une équité entre les héritiers auront tendance à indiquer une valeur vénale identique pour chacun des biens. Et, dans un objectif de minimiser les droits à régler au moment de la donation, ils auront tendance à sous-évaluer fortement la valeur vénale des différents biens.

Attention toutefois à ces pratiques litigieuses. Tout d’abord, l’un des héritiers pourrait s’estimer lésé et contester la donation ainsi effectuée. Ce genre de situation est souvent source de vives tensions familiales. Par ailleurs, l’administration fiscale pourrait également s’intéresser à la valeur vénale indiquée au moment de la donation, notamment en cas de sous-évaluation de l’un ou l’autre voire de l’ensemble des biens.

Pour éviter les litiges familiaux plutôt nombreux en la matière et les redressements fiscaux par la même occasion, il est indispensable d’estimer la valeur vénale des différents biens au plus juste.

Le recours à un professionnel compétent, neutre et impartial permet à l’ensemble des parties de s’assurer que chaque bien sera estimé au plus juste.
La sécurité de la donation est un enjeu à la fois familial et fiscal.

Forte de l’expertise de ses collaborateurs et associés, EWACC dispose d’une pratique forte et reconnue laquelle permet d’aborder l’ensemble de ces sujets sous le prisme de la détermination de la juste valeur, de la prévention des risques familiaux et de la parfaite maitrise des enjeux fiscaux induits.